Deux leviers complémentaires : le déficit foncier pour réduire votre impôt grâce aux travaux, et la SCI pour structurer la détention et préparer la transmission. La stratégie patrimoniale par excellence.
Le déficit foncier réduit votre impôt aujourd'hui ; la SCI organise la détention et la transmission demain. Souvent, on les combine.
En louant nu au régime réel, les travaux et charges qui dépassent vos loyers créent un déficit imputable sur votre revenu global : votre impôt baisse.
Une société civile immobilière pour détenir le bien à plusieurs, organiser la gestion et transmettre par donation de parts, en douceur.
Acheter un bien ancien à rénover, en SCI, pour cumuler réduction d'impôt (travaux) et stratégie de transmission : un montage patrimonial complet.
Deux dispositifs précis, avec leurs plafonds et leurs conditions — qu'on calibre selon votre fiscalité.
Location nue au réel. Le déficit (hors intérêts) s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € / an — porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique sortant le bien des classes E, F ou G. Le surplus et les intérêts sont reportables 10 ans.
Transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, et le déficit foncier remonte aux associés. Outil idéal pour transmettre progressivement par donation de parts.
Permet d'amortir le bien et de réduire l'impôt sur les loyers (IS à 15 % / 25 %). En contrepartie, la plus-value de sortie est professionnelle (amortissements repris). Choix structurant.
À cadrer avec un professionnel : l'option IR/IS d'une SCI est déterminante et quasi irréversible ; le déficit foncier suppose une location effective et un engagement de location de 3 ans (basculer en meublé dans ce délai fait perdre l'avantage rétroactivement). Prélèvements sociaux de 18,6 % (depuis 2026). On construit le montage avec notaire et fiscaliste.
Données fiscales à jour au 16/06/2026, à confirmer selon votre situation.
Des outils puissants, à condition d'en respecter le formalisme et les conditions.
Financer les travaux pour défiscaliser, sans grever la trésorerie : le différé fait toute la différence.
Exemple purement illustratif, hors fiscalité personnalisée et variations de marché. Les chiffres réels dépendent du bien, du taux, de votre profil et de votre régime fiscal. Nous bâtissons votre simulation chiffrée avant tout engagement.
Sur le revenu imposable / an
Les questions les plus fréquentes de nos clients sur le déficit foncier et la structuration en SCI.
En location nue au régime réel, si vos charges et travaux dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique qualifiante). Le reste est reportable 10 ans.
L'IR est transparent et laisse remonter le déficit foncier aux associés, idéal pour transmettre. L'IS permet d'amortir mais alourdit la plus-value de sortie. Le choix dépend de votre objectif et se décide avant l'achat.
Oui : donner des parts de SCI est plus souple que donner un bien en direct, et permet d'organiser la transmission dans le temps (abattements, démembrement). C'est l'un de ses grands intérêts.
Tout à fait, et c'est un montage fréquent : une SCI à l'IR qui détient un bien ancien à rénover laisse remonter le déficit foncier aux associés. On vérifie les conditions avec un fiscaliste.
Un appel offert de 45 minutes pour cadrer le déficit foncier, la structure SCI et le financement des travaux.