Des loyers plus élevés qu'en nu, et surtout l'amortissement du bien au régime réel qui efface une grande partie de l'impôt sur vos loyers pendant des années. La stratégie du cashflow optimisé.
Vous louez un logement entièrement équipé. Les loyers relèvent des BIC (et non des revenus fonciers) : c'est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, avec sa mécanique fiscale propre.
Mobilier conforme à la liste réglementaire. Bail meublé (1 an renouvelable), bail étudiant (9 mois) ou bail mobilité (1 à 10 mois) : plus de souplesse qu'en nu.
Statut LMNP tant que vos recettes restent sous 23 000 € / an ou moins de 50 % des revenus du foyer. Au-delà, bascule vers le statut professionnel (LMP).
Loyers plus élevés et fiscalité allégée par l'amortissement : l'objectif est de dégager des revenus complémentaires nets, mois après mois.
Loyers imposés en BIC. Deux régimes — et c'est l'amortissement, au réel, qui fait la force du meublé.
Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, déclaration simplifiée, jusqu'à 77 700 € / an de recettes (plafond revalorisé à 83 600 € sur les revenus 2026). Sans comptabilité.
Vous déduisez vos charges et vous amortissez le bâti, le mobilier et les travaux (le terrain, ~15–25 % du prix, n'est pas amortissable). Résultat : un impôt sur les loyers souvent quasi nul pendant des années. Déficits reportables 10 ans.
Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : la sortie est moins neutre. Abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans).
Le meublé est puissant fiscalement, à condition d'en accepter les contraintes.
Loyers optimisés + amortissement + financement bien monté : la combinaison qui augmente les revenus du foyer.
Un appel offert de 45 minutes pour cadrer le régime fiscal, le financement et le cashflow visé.
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