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Stratégie d'investissement

Locatif nu : le socle patrimonial

La stratégie classique et sécurisée. Un logement loué vide, des revenus réguliers, une fiscalité que l'on optimise au régime réel — et l'effet de levier du crédit pour construire votre patrimoine sans mobiliser toute votre épargne.

Réserver un appel offert · 45 min Comprendre la fiscalité

3–5%

Rendement brut visé

Réel

Régime fiscal optimisé

Long terme

Constitution de patrimoine

Levier

Financement bancaire

Le principe

Comment fonctionne le locatif nu

Vous achetez un logement que vous louez non meublé, avec un bail de 3 ans (location vide). Simple à gérer, demande locative profonde, c'est la porte d'entrée idéale dans l'investissement immobilier.

🏠

Bail de 3 ans

Location vide encadrée par un bail longue durée : moins de rotation, des locataires plus stables, une gestion allégée.

📈

Revenus fonciers

Les loyers relèvent des revenus fonciers — un cadre fiscal différent du meublé (LMNP), avec ses propres leviers d'optimisation.

🧱

Patrimoine durable

Objectif premier : capitaliser. Le crédit se rembourse en partie avec les loyers, et vous bâtissez un actif transmissible.

Fiscalité

Deux régimes, un arbitrage

Les loyers d'un bien nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Tout se joue sur le choix du régime — et c'est là qu'on optimise.

📄

Micro-foncier

Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, déclaration simplifiée. Accessible tant que vos recettes foncières restent sous 15 000 € / an. Aucune charge déduite, aucun déficit possible — idéal si vous avez peu de frais.

🧮

Régime réel

Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux d'entretien et de réparation. Dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, le réel devient gagnant. Option engageante 3 ans.

📉

Déficit foncier

Au réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € / an (porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique sortant le bien des classes E, F ou G). Le surplus est reportable 10 ans.

À retenir : sur les revenus fonciers nets s'ajoutent l'impôt sur le revenu (à votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux (18,6 % depuis 2026). Le bon régime dépend de votre niveau de charges, de votre fiscalité et de votre projet de travaux — on le calcule avec vous avant l'achat. Données fiscales à jour au 16/06/2026, à confirmer selon votre situation ; nous ne sommes pas conseil fiscal mais travaillons avec des partenaires fiscalistes.

Le pour et le contre

Avantages & points de vigilance

Aucune stratégie n'est parfaite. Voici, en toute transparence, ce que le locatif nu offre et ce qu'il demande.

✓ Avantages

Gestion simple et demande locative très large : c'est le marché le plus profond.
Baux longs (3 ans) : stabilité des locataires, faible rotation.
Au régime réel, déduction de toutes les charges et création possible d'un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Idéal pour un premier investissement et pour l'effet de levier du crédit.
Actif tangible, valorisable et transmissible sur le long terme.

! Points de vigilance

Rendement brut souvent plus modeste que le meublé ou la colocation.
Loyers fiscalisés en revenus fonciers : sans optimisation, la pression fiscale peut être élevée.
Pas d'amortissement du bien (réservé au meublé / LMNP).
Option pour le réel engageante pendant 3 ans : à arbitrer en amont.
Encadrement des loyers et préavis locataire plus protecteurs qu'en meublé.

Exemple de projet

L'effet de levier, concrètement

Le principe : faire travailler l'argent de la banque et du locataire pour construire votre patrimoine — et, avec un financement bien structuré, augmenter les revenus du foyer plutôt que de fournir un effort d'épargne.

Vous achetez un appartement à 200 000 € (frais inclus) avec un apport de 20 000 €, soit 10 %.
La banque finance 180 000 € : c'est le levier. Vous pilotez un actif de 200 000 € avec 20 000 € de votre poche.
Le loyer (≈ 850 €/mois, ~5,1 % brut) couvre une large part de la mensualité.
Le financement bien monté augmente vos revenus : avec un différé de remboursement, on repousse le remboursement du capital (voire des intérêts) sur une période — souvent le temps des travaux ou de la mise en location. Les charges mensuelles baissent, l'opération peut dégager un cashflow positif qui s'ajoute aux revenus du foyer. C'est tout le rôle du stratégiste en financement : structurer le prêt (durée, différé, lissage) pour que l'opération serve votre trésorerie.
Chaque année, une part du capital emprunté est remboursée — en grande partie par le locataire — et se transforme en capital qui vous appartient.
Au terme du crédit, vous détenez un bien intégralement payé, dont la valeur a pu progresser : le rendement sur votre apport initial est démultiplié.

Exemple purement illustratif, hors fiscalité personnalisée et variations de marché. Les chiffres réels dépendent du bien, du taux, de votre profil et de votre régime fiscal. Nous bâtissons votre simulation chiffrée avant tout engagement.

×10

Actif piloté / apport

Cashflow*proche de l’équilibre

Prix du bien200 000 €

Apport20 000 €

Financé par la banque180 000 €

Loyer mensuel≈ 850 €

Rendement brut≈ 5,1 %

Capital remboursé parle locataire

Montage du prêtdifféré possible

Questions fréquentes

Locatif nu, vos questions

Comment sécuriser mes loyers contre les impayés ?

Deux solutions, à choisir selon le profil du locataire (elles ne se cumulent pas). La garantie Visale d’Action Logement est une caution gratuite : en cas d’impayé, Action Logement vous indemnise sans franchise puis se fait rembourser par le locataire. Depuis 2026 elle couvre les 3 premières années du bail et cible surtout les étudiants, jeunes actifs et profils en mobilité. GarantMe est une solution privée (payée par le locataire) qui se porte garant et vous indemnise rapidement, en prenant en charge les procédures — elle couvre des profils plus larges, notamment une clientèle internationale sans revenus imposés en France, idéale pour une gestion à distance. On vous oriente vers la solution la mieux adaptée à votre dossier.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Si vos charges (intérêts, travaux, taxe foncière, gestion) dépassent 30 % de vos loyers, le réel est généralement plus avantageux et permet le déficit foncier. En dessous, le micro-foncier et son abattement de 30 % sont plus simples. On fait le calcul ensemble avant l'achat.

Le locatif nu rapporte-t-il moins que le meublé ?

Souvent un peu moins en rendement brut, mais avec une gestion plus simple, des baux plus longs et un cadre fiscal propre (déficit foncier). Meublé et nu ne s'opposent pas : on choisit selon votre objectif — cashflow ou patrimoine.

Quel apport faut-il prévoir ?

Cela dépend de votre profil et de la banque. L'intérêt du levier est justement de limiter l'apport. Pour les résidents fiscaux français au profil solide, des financements jusqu'à 110 % sans apport restent possibles — on étudie votre capacité réelle.

Et si je veux faire des travaux ?

C'est souvent là que le locatif nu prend tout son sens : au régime réel, les travaux d'entretien et de réparation se déduisent et peuvent générer un déficit foncier qui réduit votre impôt. On structure le projet pour en tirer le meilleur.